Какво се обърка в програмата за саниране?

Какво се обърка в програмата за саниране?

На 22 декември 2023 г. беше публикуван списъкът с одобрените за финансиране проекти за устойчиво енергийно обновяване на многофамилните сгради. От цялата страна бяха постъпили общо 3086 заявления, от които за финансиране са одобрени 756, или само 25% от всички желаещи.

Как се кандидатстваше

Кандидатстваха публично-частни партньорства с водещ партньор съответната община, на чиято територия се намира строежът и сдружението на собствениците на сградата.

Изисквани документи от собствениците

• Доклад от обследване на сградата и технически паспорт
• Доклад от обследване за енергийна ефективност
• Резюме от доклада за енергийна ефективност
• Валиден сертификат за енергийни характеристики на сграда в експлоатация

Задължения на общината

Задължение на общинската администрация беше да изготви количествено-стойностна сметка по окрупнени показатели. Останалите документи за кандидатстването се подготвяха съвместно, като в насоките за кандидатстване е казано категорично, че цялата отговорност за пълнотата на документи и данните, попълнени в тях, е на общината.

Първите проблеми

Тъй като материята за обследванията на съществуващи строежи и изготвянето на технически паспорти (ТП) беше нова за общинските администрации, от МРРБ им бяха дадени инструкции за прилагането на публикуваните насоки за кандидатстване.

Още когато стана ясно, че подготвянето на документите за кандидатстване ще става в общините, се разбра, че това ще бъде тежка, нервна и неблагодарна работа. Всичките ни очакванията съвсем скоро се оправдаха.

Противоречието с РЗП

В самото начало на работата възникна въпросът с разгънатите застроени площи (РЗП) на строежите и противоречието между:

• Определението в т. 18 от §5 от ДР на ЗУТ - касаещо само надземните нива на строежите
• Разпоредбата на чл. 3 на Наредба №5 - според която се обхваща целият строеж, включително подземните му нива

Тъй като се санират само надземните нива, от МРРБ бяха решили, че за целите на програмата техническите паспорти трябва да се съставят само за надземните нива.

Разяснения за техническите паспорти

Основни принципи

Техническия паспорт не се изготвя за целите на енергийното обновяване на сграда. Той е първичен безсрочен документ, който:

• След 29.01.2007 г. се съставя при въвеждането на строежите в експлоатация
• За съществуващите сгради се изготвя след тяхното обследване
• След подробен анализ се определя дали строежът съответства на нормите, действали по времето на въвеждането му в експлоатация
• Се дават предписания за привеждането му в годност и недопускане на аварии

Важни факти

Строежите имат само по един технически паспорт. С него те могат да кандидатстват по различни програми, имащи различни цели. Няма начин параметрите на строежите, описани в паспортите им, да се променят всеки път според целите на програмите.

Техническият паспорт се съставя за целия строеж - чл. 3 от Наредба №5. Напълно невъзможно е да бъде изготвен технически паспорт на един строеж, без да бъдат обследвани подземните му нива, където са разположени:

• Всичките му главни инсталационни клонове
• Абонатни станции
• ГРТ
• Главни водомерни възли
• СВО, СКО
• Видим бетон, който е бил в съприкосновение с кофражна повърхност

Хаосът с площите

За целите на програмата си в МРРБ могат да използват каквито площи пожелаят, но не може да изискват площта на целия строеж да бъде равна на площта само на надземните му нива, защото това очевидно не е така.

От МРРБ беше поставено и още едно задължително изискване - РЗП, определено според т. 18 от §5 от ДР на ЗУТ, да отговаря и на РЗП, с която се работи в изчисленията за енергийна ефективност.

Различните понятия за площи

В частта "енергийна ефективност" се работи със съвсем други понятия:

• Отопляема площ - площта на отопляемите пространства (може да бъде по-голяма от РЗП - например отопляем сутерен)
• Нетен отопляем обем - разликата между брутния обем в сградата и всички нейни елементи (стени, подове, тавани, прозорци и врати)
• Подпокривни пространства - обикновено неотопляеми, но влизат в РЗП

Всички тези площи са различни помежду си и не са равни на РЗП, дадена в т. 18 от §5 от ДР на ЗУТ.

Опитът за решение

За да успеем да отговорим едновременно на изискванията на Наредба №5 и на МРРБ, започнахме да пишем в обследванията по два вида площи:

• Тази на целия строеж
• Тази на надземните му нива

На базата на указанията на МРРБ от някои общини започнаха да искат да променяме РЗП в паспортите, а от други - да променяме площите в "енергийна ефективност". Важното беше нещата да се нагласят така, че всички видове площи да станат еднакви.

Затова в момента по въпроса с площите цари пълен хаос.

Големият проблем - количествено-стойностните сметки

Но това беше само малкият дявол, защото в края на краищата не доведе до преки щети за сдруженията на собствениците. Такива настъпиха от друго, а именно, че водещите партньори - общините, трябваше да изготвят количествено-стойностни сметки (КСС) по окрупнени показатели.

Защо това указание беше правилно по принцип

Ако КСС трябваше да се изготвят от обследващите фирми или от собствениците, това би било конфликт на интереси. Но в общинските администрации няма строителни специалисти, нито такива, работили по:

• Обследването на съществуващи строежи
• Изготвянето на КСС за саниране, ремонтни и възстановителни дейности

Конфликтът на интереси за обследващите фирми

Защитавайки интереса на възложителя си - собствениците на сградите, при извършване на обследването и даване на указанията за задължителни СМР обследващите фирми се стремяха към две противоречиви цели:

• Да постигнат максималния размер на инвестицията
• Проектите да получат най-голям брой точки

Тъй като това са две противоречиви функции, процесът по постигането на добър краен ефект е сложен.

Грешката на общините

В някои общини махнаха изготвените от нас КСС, като ги замениха със "съставени от тях", което се състоеше в замяна на нашите цени с максималните цени на квадратен метър РЗП, определени в насоките за кандидатстване, или дори по-високи.

По този начин критерият ефективност на инвестицията, по който се получават максимален брой точки - 35, беше или сведен до нула, или много силно занижен.

Липсата на ясни указания от МРРБ

Тук отново не е без значение и ролята на МРРБ, които така и не дадоха ясни указания на общините за съставянето на КСС по окрупнени показатели.

Максималните референтни стойности

• Сгради до 8 надземни етажа с жилищно предназначение: 300 лв./кв.м с ДДС
• Сгради над 8 надземни етажа с жилищно предназначение: 324 лв./кв.м с ДДС

Въпреки това някои от общините поставяха в КСС цени, по-високи от максималните, и по този начин попречиха на класирането на определени проекти.

Пример от практиката

За да не бъда голословен и в опит да демонстрирам по-ясно какво имам предвид, ще опиша една изготвена от община Стара Загора, количествено-стойностна сметка по окрупнени показатели за реален строеж, участвал по процедурата:

Конкретен пример

Става дума за 8-етажна, панелна, жилищна сграда с РЗП 8099.5 кв.м и максимална стойност на инвестицията:

8099.5 х 300 = 2 429 850 лв.

Стойността на предложените за енергийна ефективност СМР от нашата фирма "Балгериан експерт консулт" ЕООД за конкретния строеж беше 1 814 400 лв. с включен ДДС, при която проектът би получил максималния брой точки.

Какво направи общината

От община Стара Загора обаче са завишили последната стойност по тяхна преценка, като са направили три добавки по 10% за три вида допълнителни работи. По този начин са получили размер на инвестицията 2 416 110 лв. с ДДС, която е с 601 710 лв., или 33%, над реалната.

Ако бяха спрели дотук, този проект все още щеше да бъде одобрен, защото сумата на инвестицията му е по-малка от лимита за отпусканата по процедурата безвъзмездна финансова помощ - 2 429 850 лв. с ДДС.

Двойното начисляване на ДДС

Само че върху тази стойност, която е с включен ДДС, от община Стара Загора са начислили ДДС още веднъж, и то не точно върху нея, а върху някаква нова още по-голяма сума от 2 424 573 лв., след което са получили сумата 2 909 488 лв. с двоен ДДС. Това е и крайната сума, записана в официалната документация на строежа.

По този начин така предложената от нас стойност на инвестицията от 1 814 400 лв. с ДДС е увеличена на 2 909 488 лв. с ДДС.

Още една грешка с цените

Освен тази сума община Стара Загора изпраща като размер на инвестицията и сумата 2 620 498 лв., получена от умножението на РЗП на строежа, която е 8099.50 кв.м, по 324 лв./кв.м, явно мислейки си, че това е цената за 1 кв.м РЗП.

Тук също е използвала погрешна максимална цена, защото сградата е на 8 етажа и максималната цена на кв.м, определена в Насоките, е 300 лв./кв.м, а не 324 лв./кв.м.

В крайна сметка е надвишена максималната допустима стойност на инвестицията и проектът за санирането на този блок не е одобрен, въпреки че има крещяща нужда от това.

Общата картина

Сградите у нас, които са построени преди 2007 г. и нямат технически паспорти, са с неясно състояние на конструкцията и инсталациите. Над 90% от жилищните сградите в страната обаче са построени именно тогава. На много места са премахнати елементи от носещите им конструкции, а противопожарните защити са в неизправност. Да не говорим за състоянието на общите части, на инсталациите, на хидроизолациите и т.н.

Проблемът с МРРБ

Вместо обаче да изпълнят законовите си задължения, описани в чл. 176а (7) от ЗУТ и да определят срокове за съставяне на техническите паспорти за отделните категории съществуващи строежи, от МРРБ промениха Наредба №5 в пълно противоречие със закона, като премахнаха всички срокове за паспортизацията на частните строежи, независимо от категориите им, и по този начин ги оставиха на произвола на съдбата.

Лъчи надежда

За щастие, при сделки с недвижими имоти нотариусите вече започнаха да изискват технически паспорти на сградите, в които се намират те, а също в бъдеще ще се изисква и от банките предоставящи ипотечни кредити. Надяваме се, че това донякъде ще успее да компенсира бездействията на ведомството, което би трябвало да се грижи за строежите в страната ни.