Близо 19 000 жилищни панелни сгради в България имат нужда от технически паспорти

Близо 19 000 жилищни панелни сгради в България имат нужда от технически паспорти

Панелният жилищен фонд в България

Около 85% от хората в България живеят в собствено жилище и по този показател страната ни се нарежда на едно от челните места в Европа. Средната квадратура на жилищата ни е 72 кв.м., което отново е в горната половина на европейската класация.

Панелните жилища са разположени в 18 900 панелни блока в 120 жилищни комплекса в страната; те са 707 441 на брой (над 40% от всички жилища) и в тях живее около 1/3 от българското население. Това представлява около 25% от сградния фонд на страната ни и без никакво съмнение трябва да се отнесем с необходимото внимание към него и да направим всичко, което е по силите на инженерната наука и по нашите собствени сили за да увеличим живота на тези сгради и комфорта на обитателите им.

Едно от първите неща, което е добре да бъде направено в тази посока е изготвянето на технически паспорти на жилищните панелни сгради, защото при неговото съставяне задължително се прави пълно обследване на носещата конструкция на сградата, както и на всичките сградни инсталации, пожарна безопасност и енергийна ефективност.

Ползите от обследване и изготвяне на технически паспорт

Обследванията за изготвяне на технически паспорти на сгради са много подробни и изчерпателни - те завършват с доклад до Възложителя (обикновено етажната собственост), в който се съдържа подробна информация за състоянието на сградата и нейното съответствие с действащите в страната норми касаещи съответните им раздели.

В доклада задължително се съдържат и указания за отстраняване на повредите по сградата, както и за бъдещата й правилна експлоатация, от които Възложителя може да се възползва и да подобри надеждността на сградата и комфорта на обитателите й.

Независимо, че в общия случай едропанелните жилищни сгради имат достатъчна носеща способност и коравина, респ. пространствена устойчивост, за да поемат увеличените въздействия върху строителните конструкции регламентирани с действащите в момента норми - Еврокод 1, тяхното обследване при изготвянето на технически паспорти на сградите е задължително, тъй като в не малка част от случаите се наблюдават дефекти поради лошо изпълнение на строителните работи или настъпили аварии поради амортизации и неправилна експлоатация през годините.

Най-често срещани дефекти

Едни от най-често срещаните дефекти, чието навременно отстраняване е желателно, а в много от случаите и наложително са следните:

• Неточности при монтаж на елементите и замонолитващите операции по дюбелните връзки, довеждащи до отваряне на фуги и корозиране на армировка и дюбелни връзки
• Лошокачествена обработка на фасадни фуги – компрометиране на хидроизолацията и корозиране на армировка и дюбелни връзки
• Действия на граждани по носещите елементи на сградата – избиване на отвори в носещи стенни и подови елементи, премахване на вертикални връзки (обикновено противоземетръсни) в стенните панели, частично или изцяло отстраняване на носещи фасадни елементи
• Течове, причинени от нарушена хидроизолация вследствие на некачествено изпълнение на покривните хидроизолационни работи
• Отстраняване или механично нарушаване на защитното покритие
• Лошокачествено изпълнение на топлоизолацията
• Влага и корозия вследствие на течове от покрива – компрометиране на топлоизолацията
• Неравномерно слягане на почвата при входните диференциални стъпала и при плочниците около сградата вследствие на некачествено изпълнение на обратната засипка при "0" цикъл
• Лошо изпълнение на бетоновите работи в сутерена (особено при зимно строителство) – нарушени технологични изисквания при връзката на сутерена с първа плоча
• Некачествен монтаж на разпределителните панели и липса на довършителни работи в мазетата – уплътняване на фуги, циментови замазки по подове и други подобни
• Лоша поддръжка и занижена хигиена
• Некачествена обработка на фугите и фасадното покритие – компрометиране на хидроизолацията, топлоизолацията и като следствие - конструктивната цялост (от статическа гледна точка) на сградата, както и поява на сериозни "течове" по вътрешните страни на фасадните елементи
• Амортизирано фасадно покритие – откъртване, отлюспване, подкожушване
• Напукване на фасадни панели вследствие допуснати дефекти при производството, транспорта и монтажа на елементите
• Разхерметизиране на фуги, довеждащо до порочен кръг – "корозия на армировка – обрушване на бетоново покритие – корозия на армировка"
• Занижени нормативни изисквания към топлоизолацията – кондензна влага и мухъл по стените и ъглите на стаите
• Неуплътнени фуги между дограмата и фасадните панели
• Некачествено изпълнение или тотална липса на обшивка при дилатационните фуги на сградите
• Нарушена пропускателна способност на сградните инсталации вследствие на корозия и отлагане на неразтворими карбонати и други соли
• Амортизация на отоплителните тела (радиаторите) и на абонатните станции
• Нарушение или липса на топлоизолация по топлопроводите в сутерена
• Произволно изграждане и промяна на локални апартаментни вентилации и извеждането им през фасадите или комините на сградата

Правни изисквания

Важно: Изготвянето на технически паспорт на сградите преди края на 2024 г. би спестило и немалка глоба, която след този срок ще бъде налагана на собствениците на обекти в сгради без паспорти. След този срок, няма да могат да се продават и да се отдават под наем жилищата намиращи се в сгради без технически паспорти.

Технически паспорти на сградите станаха задължителни при въвеждането им в експлоатация от началото на 2007 г., затова и панелните сгради с изключение на тези, които са вече санирани, по принцип нямат технически паспорти и това е още една причина те да бъдат изготвени сега.

Едропанелните жилищни сгради в България са достатъчно надеждни

Изказванията за тяхното премахване са неоснователни

Първите жилищни панелни сгради у нас са построени през 1956 г. Те са изграждани успешно през следващите 30 години, като сега съставляват 25% от сградния фонд в страната. Едропанелните сгради на практика са изградени изцяло от носещи елементи притежаващи голяма коравина в собствената си равнина, поради което са способни с лекота да поемат по-високите вертикални и хоризонтални натоварвания заложени в съвременните норми за проектиране.

Практически опит на БЕК

В БЕК сме обследвали десетки сгради построени по системата ЕПЖС и трябва да отбележим, че носещите конструкции на всички са били в добро състояние и годни за експлоатация, без да се налага тяхното усилване.

По повод изтичащата 30 годишна гаранция на първите серийни едропанелни сгради в ж.к. „Толстой", изградени през 1956 г., в началото на 80-те години на миналия век, на тези сгради беше направено обследване от колектив от специалисти на Научноизследователски Строителен Институт (НИСИ) София. Бяха подробно изследвани подовите и стенни панели от конструкцията и бяха разкрити част от дюбелните връзки.

Резултати от обследването: Не бяха констатирани изменения или корозия в армировката или в заварките. Дори в дюбели, намиращи се в мокрите помещения – бани и тоалетни – не беше установена корозия по армировката. След това обследване, гаранцията на панелните сгради в страната беше увеличена от 30 на 50 години, но както се вижда от обследванията, които правим в момента, срокът за надеждната им експлоатация е много по-голям.

Сравнение с монолитни сгради

Имайки предвид последното, съвсем обосновано може да се каже, че в конструктивно отношение едропанелните жилищни сгради в голяма част от случаите са по-надеждни от много монолитни сгради, строени при неспазване на нормите за проектиране и с некачествени строителни материали. При типовите панелни сгради тези проблеми не съществуват, тъй като качеството на проектирането им е отдавна доказано и проверено в практиката, а монтажните елементи са изработени в заводски условия при строг производствен контрол с гарантирано високо качество.

Международен опит

В бившия социалистически лагер и особено в бившия СССР има хиляди такива сгради строени преди тези в България и никъде не са предприети мерки за тяхното премахване по конструктивни съображения.

Интересен факт: На територията на бившата ГДР, освен подмяната на сградните инсталации при санирането, панелните жилищни сгради масово се надстрояват с два допълнителни етажа, а по фасадите им се добавят множество декоративни елементи, така че и в естетическо отношение са напълно конкурентни на монолитните.