Технически Паспорт на Сграда

Технически Паспорт на Сграда

Техническият паспорт на сграда е сравнително ново понятие в българската строителна практика. В европейските страни и зад океана, тези паспорти отдавна са задължителна част от строителната документация, както и от тази, отразяваща промените в сградата след завършване на строителството. Наличието на подобен документ, в който са вписани всичките технически характеристики на сградата, направените подобрения и ремонти, както и такива, които са предписани и предстоят да се правят, безспорно представлява голямо удобство за купувачите или наемателите на обекти в нея.

Законодателна рамка

На 01.01.2007 г. България стана член и на Европейския съюз, но за да стане възможно това, трябваше да започне да синхронизира законодателството си с европейското. Част от тези законодателни промени е и появата на Наредба №5 на МРРБ за техническите паспорти на строежите от 28.12.2006 г., вследствие на която след 29.01.2007 г. строежите в страната можеха да бъдат въведени в експлоатация само при наличие на технически паспорт.

Основни ползи от техническия паспорт

Погледнат отстрани, техническият паспорт може да изглежда като административна приумица, но всъщност от него има редица ползи, както за етажната собственост на една сграда, така и за пазара на недвижими имоти като цяло. Някои от основните ползи от издаването на технически паспорт на сграда са следните:

• Осигурява документация на сградата, която замества екзекутивната документация на строежа по чл.175 от ЗУТ
• Установява и описва състоянието на сградата, което е съществена информация за участниците в сделки с обекти в сградата
• Освен, че установява дефектите по сградата, докладът от обследването й завършва с препоръки по всяка една част от проекта, след изпълнението на които, сградата би отговаряла на действащите нормативи в страната
• Съгласно енергийната стратегия на страната, след 2024 г., единствено в сгради притежаващи технически паспорти ще може да се продават или отдават под наем обекти
• Допринася за дигитализацията на строителния архив в страната

Технически паспорт на сграда – какво представлява и как се съставя?

Техническият паспорт на сграда представлява документ (на хартиен и електронен носител), в който са описани всички нейни специфични характеристики: архитектурни решения, изолации, конструктивна система, всичките й инсталации, в т.ч. електрическа, мълниезащитна, водопроводна, канализационна, отоплителна, вентилационна, климатична, противопожарната и други, в зависимост от наличието им в сградата. Съществена част от техническия паспорт представлява и раздела за енергийната ефективност и енергийния сертификат на сградата.

Съставяне за нови строежи

Съставянето на техническите паспорти за новите строежи е задължение на строителния надзор, а за обектите от 4-та и 5-та категория, при които строителният надзор не е задължителен, те се съставят от технически ръководител на строежа. Самото съставяне на технически паспорти за нови строежи е сравнително лесно, защото в този случай е налице цялата строителна документация на строежа: проекти по отделните части, актове по време на строителството, сертификати и декларации за съответствие на вложените материали и т.н.

Съставяне за съществуващи сгради

Съвсем различно обаче, е съставянето на технически паспорти на съществуващи сгради, при които тази документация почти никога не е съхранена и възстановяването й трябва да се направи чрез обследване на сградата. Обследването е дълъг и сложен процес свързан с използване на специализирана апаратура и наличие на опитни специалисти по отделните части на проекта.

Специализирана апаратура

Тъй като в повечето случаи става дума за обитаеми сгради, за обследването на конструкциите е важно да се използва апаратура, която е напълно безвредна за здравето и не нанася щети върху обследваните повърхности. Например, за тази цел нашата фирма „Балкериан Експерт Консулт-БЕК" ЕООД използва:

• Склерометри
• Скенери за армировка
• Друга специализирана апаратура
• 3D лазерен скенер на швейцарската фирма „Leica" - заснема 360 000 точки в секунда с точност до 4 мм

По този начин освен точните размери на обектите и архитектурните им особености, можем да установим провисванията и завъртанията на конструктивните им елементи.

Финализиране на процеса

Обследването на сградата завършва с доклад, в който се обобщават резултатите и препоръките по всички части и видове инсталации. Докладът задължително включва оценка на техническите характеристики на строежа за съответствие с изискванията на нормативните актове, действащи към момента на въвеждането на строежите в експлоатация, както и възможностите за изпълнение на съществените изисквания по чл. 169, ал. 1 от ЗУТ, в т.ч. оценка за сеизмичната осигуреност на строежа в съответствие с действащите към момента на обследването нормативни актове.

Работата по съставянето на технически паспорт на съществуваща сграда е съизмерима с тази по проектирането на нова сграда, особено в случаите, когато липсва строителна документация и е необходимо да се прави екзекутивно заснемане.

Предизвикателства за частната собственост

След многократно удължаване на сроковете за съставяне на техническите паспорти, в края на 2014 г., успяхме да приключим този процес за сградите които са държавна или общинска собственост. Това обаче беше предизвикателство само в техническо отношение и се оказа сравнително лесна задача в сравнение с тази която ни предстои сега, а именно снабдяване с технически паспорти на сградите, които са частна собственост.

Основни различия

Основните различия в двата случая се състоят в начина на взимане на решение и разбира се във възможностите за заплащане на работата. Докато при държавните и общински сгради, решението за възлагане на работата и заплащането й се осигуряваше директно от възложителите, сега при частните сгради, то е задължение на всеки отделен собственик на обект в сградата.

Важно: Техническият паспорт обаче е документ, който не може да се изготвя за отделни апартаменти или входове от сгради. Той се изготвя за цялата сграда, освен в случаите на етапно въвеждане в експлоатация, което в миналото почти не се практикуваше. Това означава, че Етажната собственост на цялата сграда се явява Възложител на изготвянето на техническия паспорт, респективно тя е тази която трябва да осигури заплащането му.

Препоръка за смесено финансиране

Изхождайки от най-сериозната пречка, стояща пред масовото стартиране на работата по техническите паспорти, а именно липсата на финансови средства, бих искал да изкажа мнението си, че може би и тук, както и при предстоящата програма за саниране на жилищни сгради, би било добре да се разработи система за смесено финансиране.

При подходяща нормативна уредба, биха могли да се ползват също така:

• Национални програми
• Европейски фондове
• Общински средства
• Облекчени условия за кредитиране от банки

Често задавани въпроси и практически съвети

Как се определя цената на технически паспорт?

Цената за изготвяне на технически паспорт на съществуваща сграда, освен от площта й, силно се влияе от наличната документация на строежа, затова препоръчвам на всички етажни собствености, които възнамеряват да изготвят технически паспорти, преди да преговарят за цената на услугата, да потърсят строителните книжа на сградите си.

Как се третират общите части?

Хората се интересуват от това дали при определянето на цената на паспорта, влиза само площта на апартаментите им или и тази на мазетата, стълбищата, таванските помещения и т.н. Отговорът на този въпрос е, че паспортът е за цялата сграда и заплащането му следва да стане според квадратурата описана в нотариалния акт на всеки обект от сградата, плюс процента от общите части от нея.

Каква е разликата между енергиен паспорт, енергиен сертификат и техническия паспорт?

Отговорът на този въпрос е, че енергийният паспорт е част от проекта на сградата, а енергийният сертификат е част от техническия паспорт. В първия се съдържат проектните характеристики на вложените материалите, докато във втория се описват действителните параметри установени при обследването на сградата. Във този смисъл, енергийният сертификат е част от техническия паспорт и в нашата фирма не се заплаща допълнително.