Как законните строежи се оказаха по-несигурни от незаконните

Как законните строежи се оказаха по-несигурни от незаконните

Собственик на законно построена къща с разрешение за строеж, данъчна регистрация и нанесена в кадастъра сграда не може да получи разрешение за надстройка или пристройка, защото държавата няма процедура, по която да удостовери, че сградата му е „заварен строеж“. В същото време незаконен, но „търпим“ строеж разполага с нормативно уреден режим, по който може да бъде надстрояван, пристрояван и преустройван.

Този нормативен парадокс съществува в българската нормативна база по устройство на територията повече от 25 години, но почти не се обсъжда публично. Законът подробно урежда режима на незаконните, но търпими строежи, докато за законно изградените преди 2001 г., но невъведени в експлоатация сгради липсва ясно регламентиран ред за удостоверяване на техния статут.

Какво казва нормативната уредба

Нормативната уредба по въпроса се изчерпва със следните няколко текста. В §6 от ПЗР на Наредба №2 за въвеждане на строежите в експлоатация е предвидено, че наредбата не се прилага за заварени строежи, завършени до 31 март 2001 г., които не са били приети по установения ред. А в §21 от заключителните разпоредби на Закона за устройство на територията е посочено, че когато се държи сметка за заварени строежи, се имат предвид законните строежи.

Проблемът е, че липсва ред за установяване кога един строеж е „заварен“ и кога не е. Така преценката остава в ръцете на административните органи, без ясни критерии и без единна процедура.

Мащабът на проблема

Проблемът засяга огромен сграден фонд. Около 75% от сградите в страната са изградени преди влизането в сила на ЗУТ през 2001 г. Сред тях има множество законно изградени сгради със строителни книжа, които никога не са били въведени в експлоатация. Основната причина за това е тежката процедура за разрешаване на ползването преди ЗУТ - чрез Държавна приемателна комисия. Най-често засегнати са еднофамилни къщи и вили, но има много жилищни блокове и дори цели комплекси. Тези сгради имат договори с експлоатационните дружества, нанесени са в кадастъра, за тях се плащат данъци и се обитават напълно легално. В много случаи те отговарят и на строителните норми, действали към момента на изграждането им.

Въпреки липсата на ред за удостоверяване, в закона съществуват не малко изисквания, свързани именно със „заварените“ сгради. В чл. 148, ал. 13 от ЗУТ например, е предвидено, че разрешение за строеж за надстройки и пристройки се издава само когато те се извършват в заварени сгради. Би могло да се предположи, че терминът „заварен строеж“ е остатък от ранните години на закона и постепенно е изгубил практическо значение. Фактите обаче сочат друго. Добавката за „заварени сгради“ в чл. 148, ал. 13 е направена едва през 2021 г. – повече от 20 години след влизането на закона в сила. Трудно е да се приеме, че става дума за забравен текст, когато той се активира именно в една от най-чувствителните зони на инвестиционния процес – надстрояването и пристрояването на съществуващи сгради.

На практика това поставя собствениците в ситуация тип „Параграф 22“: за да получат разрешение за строеж, те трябва да докажат, че сградата е заварен строеж, но в нормативната уредба не съществува ред за издаване на удостоверение за такъв статут.

Законните строежи в по-лошо положение от незаконните

Парадоксът става още по-видим при сравнение на режима на заварените законни строежи с този на незаконните, но търпими строежи. Съгласно §53, ал. 1 от ПЗР на ЗИД ЗУТ търпимите строежи могат да се пристрояват и надстрояват и в тях могат да се извършват основни ремонти, реконструкции и преустройства, включително с промяна на предназначението. За законно изградени сгради със строителни книжа обаче това не толкова лесно, а в повечето случаи е дори невъзможно. Законът изисква те да бъдат „заварени“ – условие, което според съществуващата в страната нормативна уредба по устройство на територията, не може да бъде удостоверено.

Така се стига до абсурдна ситуация, в която незаконните строежи разполагат с по-ясна и приложима правна уредба от законните.

Контрастът с програмите за саниране

Още по-объркващ е контрастът с програмите за саниране, финансирани с участие на Европейския съюз. В тях допустимостта за строителни дейности се основава на техническата годност на „съществуваща“ сграда, като чрез конструктивно обследване се доказва нейната механична якост, устойчивост и експлоатационна надеждност. При инвестиционни намерения без европейско финансиране обаче, за да бъде издадено разрешение за строеж, освен техническите изисквания е въведено и допълнително юридическо условие сградата да бъде не „съществуваща“, а „заварена“.

Така се стига до следващия парадокс: една сграда може да бъде призната за достатъчно надеждна за обновяване с европейски средства, но същата тази сграда да не може да получи разрешение за пристрояване или надстрояване според българската нормативна уредба.

Всяка община решава по свой начин

При липсата на държавно регламентиран ред нормативният вакуум се запълва по различен начин от отделните общини. В някои от тях се издават удостоверения за заварен строеж, в други – удостоверения по §6 от ПЗР на Наредба №2 във връзка с §21 от ЗУТ, а в трети се отказва издаването на какъвто и да било документ и се предлага удостоверение за търпимост – режим, приложим само за незаконни строежи.

Практиката в страната е напълно разнородна. В София, Варна, Стара Загора, Ямбол и в много други общини се издават различни по вид удостоверения, от различни административни звена, при различни условия и такси. Някъде се изискват технически и енергийни паспорти, другаде се прилагат критерии, характерни за търпимите строежи, а на места администрацията изобщо отказва да удостоверява статута на заварените сгради.

Най-неприятен е случаят, когато общинската администрация отказва да издаде удостоверение за заварен строеж и предлага удостоверение за търпимост, с което принизява статута на строеж със строителни книжа до търпим, но незаконен строеж. Това е все едно да кажеш на човек с редовен международен паспорт, че трябва доброволно да си изкара статут на бежанец, само за да му позволят да премине границата.

На практика гражданите често са принудени да приемат този вариант заради необходимостта от нотариални сделки. Това обаче създава сериозна правна несигурност, защото в писмо на ДНСК от 2014 г. се пояснява, че удостоверението за търпимост служи единствено за нотариални сделки и че търпимостта възниква по силата на закона, а не по силата на удостоверението. При процедури по чл. 178 и чл. 225 от ЗУТ търпимостта следва да бъде изследвана във всеки конкретен случай. В решение на ВАС от 2017 г. съдът дори приема, че издаването на удостоверение за търпимост за строеж с налични строителни книжа е нищожно и незаконосъобразно, тъй като този режим е предназначен само за незаконни строежи.

Въпреки това, когато наш клиент – собственик на заварен строеж – поиска от ДНСК да упражни контрол върху действията на главен архитект, който се опитваше да приравни статута на строежа му с незаконен, но търпим, от ДНСК отговориха единствено, че в нормативната уредба не е предвиден ред за издаване на удостоверение за заварен строеж. Любопитно е как органи, които по дефиниция би трябвало да осъществяват контрол върху строителството в страната, успяват да го правят при липсата на ред.

Липсата на процедура не оправдава отказа

Това обаче не може да бъде основание за отказ от общинските администрации. В чл. 21 от Административнопроцесуалния кодекс законодателят е предвидил ред за издаване на документ, който е от значение за правата и законните интереси на гражданите. И всеки главен архитект, който се крие зад „липсата на процедура“ и отказва да удостовери статута на заварен строеж с налични строителни книжа, построен преди 2001 година, всъщност извършва незаконосъобразно бездействие.

На 31 март 2026 г. се навършиха 25 години от влизането в сила на Закона за устройство на територията. За това време бяха създадени различни режими за незаконни строежи, включително възможности за тяхното узаконяване и търпимост. За законно изградените, но невъведени в експлоатация сгради обаче и до днес липсва ясен ред за удостоверяване на техния статут.

Запитванията ни до МРРБ за тълкуване по казуса останаха без отговор. Време е министерството да определи ясен ред за удостоверяване на статута на заварените строежи. Защото когато незаконните строежи имат по-ясен режим от законните, проблемът вече не е технически, а институционален.

Какво може да се направи

Решението не изисква мащабна реформа – необходима е единствено ясна процедура в ЗУТ или в Наредба №2, която да задължи общините да издават удостоверение за статут на „заварен строеж“ въз основа на наличните строителни книжа.

Дотогава законно изградените сгради ще продължат да попадат в правен вакуум, въпреки наличието на строителни книжа и реално съществуващ статут. А когато законните строежи се оказват в по-несигурно положение от незаконните, проблемът вече не е в сградите, а в самата нормативна среда.