Има ли полза от техническите паспорти на сградите ни?

Има ли полза от техническите паспорти на сградите ни?

Остават по-малко от 4 години до крайния срок за снабдяване на сградите в България с технически паспорти, а мнозинството хора в страната ни все още не са на ясно какво представляват те и какви са ползите от тяхното изготвяне. Разбира се не можем да ги виним за това, защото макар и Наредба №5 на МРРБ за техническите паспорти на строежите да е в сила от 28.12.2006 г., темата за тях, особено за съществуващи сгради, до скоро не беше получавала полагащото й се внимание от медиите.

За жалост липсата на активност на населението в тази посока и годините прекарани в бездействие, вероятно ще доведат до припряни действия от страна на етажните собствености на сградите, с цел да бъде спазен крайния срок за изготвянето на техническите паспорти, което може да повлияе на качеството на последните.

Все още има и много домакинства, които не вземат изискването на МРРБ на сериозно, особено тези, които отдавна живеят в съществуващи сгради и смятат, че вече са приключили с бумащината необходима за използването им.

Какво по-точно представляват техническите паспорти на сгради?

Причината за появата на Наредба №5 беше влизането на България в Европейския съюз и синхронизирането на законодателството ни с европейското, вследствие на което се появиха редица нови нормативни документи.

Ключови факти за техническите паспорти:

• Всички нови сгради, въвеждани в експлоатация след 29.01.2007 г. трябва да са снабдени с технически паспорти
• Сградите, въведени преди тази дата нямат технически паспорти
• Съставянето се прави след подробно обследване по всички части на проектната документация

Какво включва обследването?

По време на обследването се установяват:

• Архитектурни разпределения и фасади
• Направените изолации
• Вида на конструкцията и размерите на конструктивните елементи
• Якостта на вложените материали
• Сеизмичната устойчивост на сградата
• Съответствието с действащите и предишни строителни норми
• Всички инсталации – електрическа, ВиК, ОиВ и други
• Енергийната ефективност
• Противопожарната безопасност

Резултат: Обследването приключва с доклад, на базата на който се съставя технически паспорт и енергиен сертификат на сградата. В доклада и паспорта се посочват всички ремонти и промени, описват се дефектите и се дават препоръки за тяхното отстраняване.

Предизвикателства при изготвянето

Описаните по-горе процедури не са нито леки, нито приятни, тъй като изискват:

• Вземане на решения на общи събрания
• Набавяне на строителна документация
• Събиране на пари от домакинствата
• Допускане на външни хора в жилищата
• Ходене по различни инстанции

На фона на тези затруднения, много хора се питат има ли и какви са реалните ползи от снабдяването на сградите с технически паспорти и оправдават ли те инвестицията.

Ползи свързани с надеждността на сградите

На първо място, по време на обследването се събира техническа информация за всички части на сградата, включително:

• Състояние на строителната конструкция
• Технически характеристики на вложените материали
• Обследване на всички видове инсталации
• Използваните материали и изолации

Техническият паспорт не е проект за усилване на сградата или за нейното саниране, но представлява сериозна база данни, която може и трябва да се използва при следващи проекти за ремонти или намеси в строителните конструкции.

Докладът от обследването завършва с препоръки по всяка една част от проекта, след изпълнението на които сградата би отговаряла на действащите нормативи в страната и ЕС.

Проблемът с самоделните намеси

Преобладаващата част от жилищните сгради у нас са строени през периода между 60-те и 90-те години на миналия век, което обуславя големия брой самоделни намеси, които обитателите им са направили по време на експлоатацията им:

• Направа на отвори за врати или портали в носещи елементи
• Премахване на цели панели
• Многобройни и често пъти опасни намеси в електрическите инсталации

Една от големите ползи от обследванията на сградите и снабдяването им с технически паспорти са препоръките за отстраняването на тези дефекти, дадени от специалисти по всички проектни части на сградите.

Ползи при юридически и нотариални сделки

• Официална документация: Паспортът осигурява документация на сградата, която замества екзекутивната документация на строежа по чл.175 от ЗУТ
• Информация за състоянието: Паспортът установява и описва състоянието на сградата, дефектите по нея, както и необходимите мероприятия за тяхното отстраняване
• Законово изискване: Съгласно енергийната стратегия на страната, след 2024 г. ще може да се продават или отдават под наем обекти единствено в сгради притежаващи технически паспорти

Ползи за етажната собственост

Възможност за основни ремонти

Едно важно предимство, което имат сградите, на които е направено обследване на строителната конструкция, пред тези които нямат такова е, че в първите могат да се правят основни ремонти, докато в другите се допускат такива само ако целият строеж отговаря на действащите норми.

Според сегашното законодателство, дори ако тези ремонти засягат един единствен носещ елемент от конструкцията, целият строеж трябва да отговаря на действащите наредби, а сградите ни не отговарят на тях.

Единственият законен изход да се извърши ремонт на някакъв обект в сграда е да има положителен доклад от обследването на сградата. Това обследване е задължителна част от техническия паспорт.

Предимство при саниране

По мое мнение, сградите притежаващи технически паспорти също биха имали важно предимство в сравнение с останалите сгради, кандидатстващи по програмите за саниране. Ако до момента сградите у нас се санираха изцяло с европейски и държавни средства, сега открито се заговори за смесено финансиране, в което участието на собствениците ще бъде задължително.

Може да се очаква, че наличието на технически паспорт на сградата ще е задължително условие при кандидатстването за саниране, защото то е допустимо само за сгради с надеждна конструкция.

Помощ при съдебни спорове

Друго потенциално предимство се състои в официалния характер на паспортите, обстоятелство което би могло да послужи при разрешаването на съдебни спорове. Известно е, че съдът не се съобразява с частни технически експертизи и при взимането на решения се влияе от становищата на вещи лица, които не винаги са компетентни или безкористни.

Работата на съда може да се облекчи, а качеството й значително да се подобри, ако наред с мнението на вещи лица се използват и данните от техническите паспорти, тъй като те са изготвени след извършване на обследване с професионална апаратура от специалисти по всяка една част на проекта.

Ползи за участниците в строителството и администрацията

Тъй като техническите паспорти на сградите се изготвят и предават на администрацията и в електронен вид, наличието им безспорно ще допринесе и за дигитализацията на строителния архив на страната, съставянето на който би било от голяма полза както за:

• Гражданите
• Администрацията
• Строителните специалисти
• Нотариуси
• Други заинтересовани страни

Обществени ползи

Всички знаем как изглежда един жилищен комплекс у нас и лесно можем да направим разликата с подобни урбанизирани територии в Европа. Разбира се, разликата се дължи на множество фактори, но един от по-важните е наличието на технически паспорти на сградите и стриктното спазване на изискванията и препоръките дадени в тях.

Едва ли можем да очакваме някакво естетическо удовлетворение от вида на един панелен блок, в който всеки сам сменя дограмата си или пък боядисва фасадата на собствения си апартамент както намери за добре, за разлика от друг блок или ансамбъл, при който всички решения и детайли са подчинени на общ архитектурен план.

Заключение

Най-общо казано, със съставянето на технически паспорти на сградите се прави опит да се подобрят качеството и надеждността на жилищата ни, но също така се цели и подобряване на условията на градската среда и на качеството на живот като цяло.