1. Какво представлява техническият паспорт на сграда?

Техническият паспорт (ТП) е задължителен документ към всеки строеж с траен устройствен статут в България. За сгради от допълващото застрояване и за незаконни строежи, технически паспорти не се издават. За сгради въведени в експлоатация след 29.01.2007 г. ТП е неразделна част от документацията за получаване на разрешение за ползване на строежа. Сградите въведени в експлоатация преди тази дата нямат технически паспорти и за да се изготвят такива е необходимо да се направи обследване на съществуващия строеж. Начинът по който се прави това обследване е регламентиран в Наредба №5 на МРРБ за техническите паспорти на строежите. На базата на данните от това обследване, по образец №8 от Наредба №5 се попълва ТП. Паспортът се регистрира в деловодството на администрацията издала разрешението за строеж. Добре е да се знае, че регистрирането на паспорта е административна услуга, а не индивидуален административен акт, поради което не може да бъде отказано.

Един строеж има само един технически паспорт. В случай, че след издаването на паспорта се правят промени по строежа, то паспорта се актуализира, а не се изготвя нов паспорт за същата сграда. Както вече стана дума ТП на съществуваща сграда се прави въз основа на данните от обследването на сградата. При това обследване трябва да бъдат установени действителните технически характеристики на строежа и да бъдат сравнени с нормативните характеристики по съществените изисквания на чл. 169, ал. 1 - 3 ЗУТ. Тук е важно да се подчертае, че оценката на съответствието на технически характеристики на строежа се прави, както със сега действащите, така и с нормативните стойности, определени с нормативните актове, действащи към момента на въвеждането на строежите в експлоатация. Това позволява да се даде положителна оценка и за строежи строени при съвсем други норми, далеч по-либерални от сегашните, които със сигурност не отговарят на сега действащите изисквания и на Еврокод. 

2. Кой е длъжен да има технически паспорт?

С технически паспорт трябва да бъдат снабдени всички сгради в страна имащи траен устройствен статут, които не са допълващо застрояване и не са незаконни по смисъла на чл. 225 ал.2 от ЗУТ.

Съгласно чл. 2. (1) Технически паспорт се съставя:

1. за нов строеж - преди въвеждането му в експлоатация;
2. за съществуващ строеж - след извършено обследване по реда на чл. 176в от ЗУТ при:
   1. извършване на строителни и монтажни работи (СМР), които обхващат целия строеж и за които се изисква издаване на разрешение за строеж;
   2. извършване на СМР, които обхващат част от строежа, но засягат конструкцията му.

В ЗУТ чл. 176а. (1) Обаче е казано друго: „След завършване на нов строеж, както и след реконструкция, основно обновяване, основен ремонт или преустройство на съществуващ строеж, се съставя технически паспорт на строежа.“ Т.е. в закона не става дума нито за ремонт цял строеж нито на част от него, при който се засяга конструкцията, както е записано в Наредба №5.

По принцип е недопустимо нормативен административен акт (наредба), която е дело на ведомство, да противоречи на закон, който се създава в парламента, но ако все пак такова разминаване съществува, от правораздавателните органи се прилага нормативния акт от по-висока степен, тоест закона. (чл.5 от АПК и чл.15 от ЗНА). Добре е хората да са наясно с тази практика на правораздавателните органи и при правни спорове в тази област, да не разчитат твърде на верността на Наредба №5, защото меродавен е законът. В смисъл, да съставят технически паспорти в случаите, в които те се изискват от закона.

Съгласно чл. 176 ал.7 от ЗУТ, министърът на МРРБ е длъжен да определи крайни срокове за изготвянето на технически паспорти на всички строежи в зависимост от техните категории. МРРБ все още не е изпълнило това свое задължение и за сега от там са определили краен срок за изготвяне на ТП, само за сградите с държавна и общинска собственост. Това е в противоречие със закона, както и с ангажиментите, които е поела страната ни при приемането й в Европейския съюз. Убедени сме, че рано или късно Наредба №5 неизбежно ще бъде променена, така че да съответства на закона и да направи условията на живот и у нас такива, каквито са те в другите европейски държави. До тогава, спазвайте закона.

Впрочем, при покупко-продажби на апартаменти или други самостоятелни обекти в сгради, като част от задължителните документи по сделката, нотариусите вече започнаха да изискват и технически паспорт на сградата, в която се намират обектите, предмет на сделката.

3. Какво включва обследването и как се прави на място?

Обследването на един строеж включва следните няколко неща:

• Посещение на строежа от работна група, задължително включваща в себе си поне по един от следните видове специалисти: Архитект, Конструктор, Електро инженер, ВиК инженер, ОВК инженер, Инженер по Пожарна безопасност, Група инженери работещи по Енергийната ефективност на строежа, когато нейното обследване е част от задачата.
• Всеки от описаните по-горе специалисти прави подробен оглед на строежа по неговата специалност, както и необходимите измервания, за които се използват преди всичко без-разрушителни методи.

За конструкциите например, якостта на бетона в отделните части на конструкцията се определя със Склерометър, а разположението на армировката, нейния диаметър и големината на бетоновото покритие се определя със скенер за армировка, работещ на магнитен принцип. И двете изпитвания са безопасни за обитателите на сградата и не оставят следи по повърхностите.

Архитектите правят заснемане на онези части от сградата, за които няма оригинални проекти и за такива, каквито са претърпели промени в процеса на експлоатация, каквито задължително са фасадите на сградите, които за разлика от проекта са с остъклени или с усвоени балкони и т.н. За целта се използва или 3D лазерен скенер или лазерна рулетка където използването на скенера е невъзможно.

Останалите специалности също правят своите проучвания на проектната документация и огледи на място, след което всеки участник в екипа пише подробен доклад по своята част, въз основа на който се сглобява общия доклад от обследването, въз основа на който по-късно се съставя техническия паспорт на строежа.

Обикновено цялостното приключване на задачата обследване на съществуваща сграда и изготвяне на технически паспорт в нашата фирма продължава около 45 дни.

4. Как се определя РЗП на строежа при направа на технически паспорт и как се разпределя заплащането между апартаментите?

Техническия паспорт се изготвя за целия строеж (чл. 3 от Наредба №5) и цената за изготвянето му следва да бъде определена според разгънатата застроена площ на цялата сграда, в това число и площите на мазетата и таванските помещения, ако има такива. Напълно невъзможно е да се обследва една сграда и да й се изготви технически паспорт, без да се обследва сутеренът, където са разположени хоризонталните клонове на всички инсталации, където обикновено е разположено ГРТ и абонатната станция и където най-често има неизмазани бетонни повърхности били в контакт с кофраж, от където може да се определи якостта на бетона.

Обследването на таванските помещения, особено тези с дървена носеща конструкция също е задължително, а предписанията за противопожарна безопасност и енергийна ефективност в тази зона на сградата са от съществено значение за бъдещата й безопасна и енергийно ефективна експлоатация.

Въпросите касаещи разпределението на общата сума за обследване на една сграда и изготвянето на технически паспорт между собствениците на отделни самостоятелни обекти в сградата, особено когато сборът от идеалните части на всички обекти в сградата е различен от 100% са изяснени в чл.17(4) от ЗУЕС, като принципът е на всеки самостоятелен обект в сградата да бъдат определени процентни части, съответстващи на квадратурата описана в нотариалния акт на всеки обект от сградата, плюс приспадащият му се процент от общите части от нея.

Цялата квадратура на сградата, за която се подписва договорът за изготвяне на технически паспорт е равна сборът от квадратурите на всички нива, в това число и квадратурата на мазетата и таваните, ако има такива.

5. Възможно ли е изготвянето на технически паспорти на отделни входове?

Не е възможно. Хората се объркват от това, че в насоките за кандидатстване за саниране е казано, че могат да се санират отделни блок секции и входове от сградата, а в чл.3 от Наредба №5 се казва, че техническият паспорт се съставя за целия строеж. Между тези два документа обаче, няма противоречие, защото те просто се отнасят за две различни неща. Едното е саниране, а другото е технически паспорт, който е необходим при кандидатстването за саниране. Нещо повече, в самите насоки за кандидатстване е казано: „допустими за енергийно обновяване по настоящата процедура са сгради, за които съгласно представеното техническо обследване на сградната конструкция, извършено в съответствие с глава трета от Наредба №5 от 28 декември 2006 г. за техническите паспорти на строежите.“ Тоест, изискването на чл.3 от Наредба №5 техническият паспорт да се съставя за целия строеж е условие за допустимост в насоките за кандидатстване.

Следователно, въпреки че отделни входове и блок секции могат да кандидатстват за саниране самостоятелно, за да направят това от тях ще се изисква да представят технически паспорт за целия строеж.

Твърдението на някои общински администрации, че технически паспорти могат да се съставят за отделни части от строежите е невярно и може да доведе до отхвърляне на инвестиционното предложение, когато то достигне до следващ по-компетентен орган, какъвто например е структурата за наблюдение и докладване – СНД.

6. Каква е ползата от изготвянето на технически паспорт на сградата?

Ако преобразуваме същия въпрос в областта на медицината, то той би звучал по следния начин: Каква е ползата от на профилактичните прегледи при всевъзможни лекари или зъболекари? В сферата на транспорта въпросът би изглеждал по следния начин: Защо трябва да правим технически прегледи на автомобилите си, самолетите, влаковете, корабите или на другите транспортни средства?

Изглежда, че има доста голяма и съвсем реална полза. За щастие сградите ни не се развалят толкова често колкото колите или зъбите ни, но все пак се развалят с годините и ако вземем преобладаващата възраст на сградния жилищен фонд у нас, ще видим, че времето за проверка на състоянието на строежите отдавна е настъпило. Масовото строителство на жилищни сгради по промишлени методи (ЕПЖС, ППП и ЕПК) се извърши през 60-те, 70-те и 80-те години на миналия век, т.е. средната възраст на този жилищен фонд е вече над 50 години. Тези сгради са преминали през хиляди ремонти от знайни и незнайни майстори и състоянието им, което установяваме по време на огледите е често пъти трагично.

Основните ползи от технически паспорт са:

1. Всички насъбрали се през годините дефекти по сградите са опасни за ползването им и застрашават живота и здравето на техните обитатели. При обследването на сградите от опитни специалисти обаче, тези дефекти се установяват и за тяхното отстраняване както и за недопускането на аварии в техническия паспорт се дават подробни указания. Това е най-голямата и пряка полза от съставяне на технически паспорт на една сграда.
2. Паспортът осигурява документация на сградата, която замества екзекутивната документация на строежа по чл.175 от ЗУТ. След заверката му, тази документация става официална и може да се използва като екзекутивна, например при нотариални сделки с обектите в сградата и навсякъде, където е необходима. Всяко друго заснемане на строежа би имало неофициален характер и не може да послужи по същия начин.
3. Едно важно предимство, което имат сградите, на които е направено обследване на строителната конструкция, пред тези, които нямат такова е, че в първите могат да се правят основни ремонти. Според сегашното законодателство, дори ако тези ремонти засягат един единствен носещ елемент от конструкцията, целият строеж трябва да отговаря на действащите наредби, а сградите ни не отговарят на тях. Единственият законен изход да се извърши ремонт на някакъв обект в сграда е да има положителен доклад от обследването на сградата. Това обследване е задължителна част от техническия паспорт, а разковничето е в това, че при него се допуска съответствие на техническите параметри на сградата с нормите по време на въвеждането й в експлоатация, а не с действащите в момента. В общият случай, съществуващите сгради у нас не покриват изискванията на сега действащите норми за натоварване и земетръс, което означава, че законен ремонт засягащ носещата конструкция на сграда може да се прави само ако тя има технически паспорт с положителна оценка за сеизмична осигуреност в доклада от обследването по част конструктивна.
4. Тъй като технически паспорти на сградите се изготвят и предават на администрацията и в електронен вид, наличието им безспорно ще допринесе и за дигитализацията на строителния архив на страната, съставянето, на който би било от голяма полза както за гражданите така и за администрацията, строителните специалисти, нотариуси и други.
5. Друго потенциално предимство, което получават сградите притежаващи технически паспорти се състои в официалният характер на паспортите, обстоятелство което би могло да послужи при разрешаването на съдебни спорове. Известно е, че съдът не се съобразява с частни технически експертизи и при взимането на решения се влияе от становищата на вещи лица, които по мое мнение, не винаги са компетентни или безкористни. Обикновено при делата свързани със строителство се назначава едно вещо лице, на което се поставят всички въпроси в областта на строителството и на които то отговаря, без да е компетентно във всички области. Смятам, че работа на съда може да се облекчи, а качеството й значително да се подобри, ако наред с мнението на вещи лица, се използват и данните от техническите паспорти, т.к. те са изготвени след извършване на обследване с професионална апаратура от специалисти по всяка една част на проекта. Това би улеснило и самият съд с техническото обосноваване на решения му, когато е необходимо.

7. Какви са най-често срещаните дефекти по старите сгради?

Ето една малка част от най-често срещаните дефекти по старите сгради в страната:

• Премахнати носещи колони, греди, шайби, и то в партерите на високи сгради, строени по системата ЕПК.
• Премахнати носещи зидарии с дебелина от или над 25 см.
• Премахнати носещи панели или правене на отвори в тях, с които са прекъснати вертикални носещи армировки.
• Пълно или частично компрометирани покривни изолации, неподдържани улуци, водосточни тръби и ламаринени поли.
• Отливане на водосточните тръби по терена вместо в смесената канализационна мрежа.
• Проникване на вода в основите на сградите при липса на водоплътен тротоар.
• Компрометирана или липсваща мълниезащитна инсталация. Най-често при ремонт на покрива тя е премахната и след това не е възстановена. Често и отводите към заземителната инсталация са прекъснати.
• Амортизирани тръби и монтажни части, които са в края на експлоатационния си срок или след него.
• Липса на топлоизолация по тръбите в студените части на сградата.
• Водомерни възли, разположени в частни помещения.
• Счупени, разместени или затлачени с мазнини канализационни тръби в обсега на сградата, от които се излива вода и това е проблем за фундирането и причинява слягания на сградата.
• Отворени разклонителни кутии и осветителни тела без капаци и разсейватели в общите части, предимно в мазетата и таванските помещения.
• Безразборно окачени по фасадите и общите части окабелявания на операторите на интернет услуги.
• Свободен достъп на хора до тоководещите части в главното разпределително табло - вратите им не се заключват; в таблата липсват предпазните щитове.
• Обездимителните инсталации на стълбищата и асансьорите във високите сгради не функционират.
• Често кухненската вентилация, както и тази на санитарните възли са заустени в коминните тела, предвидени за отопление, което е недопустимо. Всичко това е предпоставка за натрупване на мазнини и прах в комина и е източник на огън.
• Различни предпоставки за възникване на пожар и затрудняване на евакуацията на хората:
  • Натрупването на горими материали по коридорите на мазетата и таваните.
  • Присвояване на част от стълбищната клетка или коридор (общи части), като се монтират метални решетки, които се заключват. Понякога пожарната касета попада зад тези решетки, които обикновено са заключени.
  • В повечето сгради пожарните касети са "ограбени'' и липсват маркучите, шлаухът, понякога дори капаците.