Какво представляват технически паспорти на сгради?

• Технически паспорт на сграда е документ, който включва техническите характеристики на елементите на строежа, свързани с изпълнението на съществените изисквания по чл.169, ал.1 – 3 от ЗУТ: обследване на всички части на сградата, инструкции за експлоатация, обслужване, поддръжка и ремонт.
• Техническият паспорт отразява всички извършени строителни и монтажни работи след въвеждането на строежа в експлоатация.
• Техническият паспорт представлява досие на сградата, в което има информация за нейното моментно състояние, опис на историята на всички извършени промени и преустройства, опис на всичката налична строителна документация – проекти, разрешителни, сертификати, предписания при нужда за укрепвания, ремонти и поддръжка.
• Техническия паспорт има едно уникалното качество, каквото не притежава нито един друг официален строителен документ. В него освен съответствието на сградата с нормативни изисквания към строежите действащи в момента, се отразява и съответствието с тези действали в момента на въвеждането на сградата в експлоатация. Това е от изключителна важност, т.к. съществуващи сгради от преди Наредба №5 (2007г.), не отговарят на действащите в момента норми, а при издаване на разрешение за строеж в такива сгради, се изисква те да отговарят или на сегашните норми или на тези действали по времето на въвеждането на строежа в експлоатация. В този смисъл един добре направен технически паспорт е задължителен документ при разрешаване на строителство в съществуващи сгради.
• От особена важност е съставянето на техническите паспорти и обследването на съществуващите сгради да спрат да се възприемат като ненужна и формална бумащина, а като превантивни действия за повишаване на сигурността на сградите, безопасната им и по-комфортна експлоатация, както и подобряване на енергийната им ефективност. Колкото по-скоро осъзнаем, че техническите паспорти на сградите ни са не по-малко важни от техническите прегледи на автомобилите ни или от здравните ни профилактични прегледи, толкова по-добре за нас и обществото ни.

Как се съставят техническите паспорти на сградите?

• Техническите паспорти на съществуващите сгради се съставят след подробното им обследване, при което се установяват появилите се в тях дефекти вследствие на грешки в строителството, атмосферни въздействия или човешки намеси при експлоатацията им и се дават предписания за тяхното отстраняване. По този начин се повишава сигурността на сградите, удължава се животът им и се подпомага безопасната им експлоатация.

Има ли санкции за сградите без технически паспорти?

• Съгласно чл.232 (9) от ЗУТ се наказва с глоба от 100 до 300 лв., ако по друг закон не е предвидено по-тежко наказание, Възложител на строеж, който не възложи съставянето на технически паспорт. В случай, че Възложителят е юридическо лице, същият се наказва съгласно чл.237 (1) т.16 с глоба от 1,000 до 10,000 лв.

Какви са ангажиментите на България пред ЕС да въведе задължителни технически паспорти на строежите според техните категории?

Наредба №5 за техническите паспорти на строежите беше приета на 28.12.2006 г., три дни преди влизането на България в ЕС. Очевидно е, че приемането й е било част от ангажиментите, които страната ни е поела за да стане член на ЕС. Как се изпълнява този ангажимент в момента е съвсем друга работа. В чл. 176а, ал.7 от ЗУТ е казано, че Министърът на РРБ трябва да определи срокове за съставяне на технически паспорти за отделните категории съществуващи строежи, но вече 19 след приемането на Наредба №5 в нея все още не са определени такива крайни срокове. За сметка на това са приети множество дългосрочни национални стратегии и планове по този въпрос:

• В Дългосрочната национална стратегия за подпомагане обновяването на националния сграден фонд от жилищни и нежилищни сгради до 2050 г. в България, която е приета от МС на 21.01.2021 г., подробно са описани пречките стоящи пред сградите без технически паспорти, които ги правят неконкурентни при класацията им за саниране.
• В същата национална стратегия е заложено, че след 2022 г. няма да могат да се продават или отдават под наем жилища в сгради без технически паспорти. Те ще бъдат част от задължителните документи, които нотариусите ще изискват при сключването на сделките за покупко-продажби и отдаване под наем. 

• В Националния План за Възстановяване и Устойчивост (НПВУ) е казано, че: „Проекти, финансирани чрез подкрепа с финансови инструменти могат да се комбинират с техническа подкрепа за подготовка на проекта и обследвания за енергийна ефективност и технически обследвания на съществуващи сгради.“

Т.е. в НПВУ са предвидени средства за технически обследвания на съществуващи сгради, които са над 90% от общата стойност на техническите паспорти, но у нас никой не прави опит да ги използва Заплащането за обследване и паспорти се осигурява от собствениците на сградите, кандидатстващи за саниране.

• В момента в Наредба №5 обаче е определен само един срок и той не е според категорията на строежите, а според тяхната собственост. Текстът касае сгради с публична държавна или публична общинска собственост. Това е в пълно противоречие със Закона, поради което този текст от Наредба №5 е неприложим според чл. 15 (3) от ЗНА.
• Технически паспорти не се изискват единствено за временни строежи, допълващо застрояване, или за сгради без траен устройствен статут установен с действащ подробен устройствен план. Както и за незаконни строежи по смисъла на чл. 225 от ЗУТ.

Балгериан Експерт Консулт-БЕК ЕООД (БЕК) разполага с екип от опитни специалисти и професионална апаратура за извършването на всички необходими обследвания и изготвянето на технически паспорти