Отказът от масова паспортизация на сградите е грешка

Премахването на изискването за масова паспортизация на сградите е голяма грешка. Поводът да говорим за това е изменението на Наредба №5 от МРРБ, с което в бъдеще техническите паспорти на строежите ще се правят само при преустройство на сградите. Зад промяната се чете предположение, че в момента всички сгради са със стабилни конструкции и безопасни инсталации, което е абсолютно невярно. Изцяло е изкривен основният смисъл на наредбата, а именно да допринесе за подобряването на сградния фонд чрез превантивни действия. С това предложение сградите ще бъдат оставени в ръцете на многобройните "майстори", които от години "подобряват" конструкциите и инсталациите в тях. Освен че противоречи на действащия Закон за устройство на територията (ЗУТ), тази промяна е в разрез с Националната стратегия за обновяване на сградния фонд, приета тази година от Министерски съвет (МС), с ангажиментите на страната ни към ЕС за намаляване на въглеродните емисии, с въвеждането на дигитализацията в строителството, както и с още много нормативни актове и национални ангажименти, в основата на които стоят техническите паспорти на сградите. Ако бъде приета в новия й вид, наредбата би била напълно безсмислена и ненужна.

С наредба се променя закон

Основното изменение на Наредбата №5, с което се отменя масовата паспортизация, е в чл.2 (1), където е казано следното:

чл. 2 (1) Технически паспорт се съставя:

а) извършване на строителни и монтажни работи (СМР), които обхващат целия строеж и за които се изисква издаване на разрешение за строеж;

б) извършване на СМР, които обхващат част от строежа, но засягат конструкцията му.

Като начало - този текст е в очевиден разрез с чл. 176а от Закона за устройство на територията (ЗУТ), който гласи: "След завършване на нов строеж, както и след реконструкция, основно обновяване, основен ремонт или преустройство на съществуващ строеж се съставя технически паспорт на строежа."

Вижда се, че в закона не става дума за цели или половинки строежи, нито пък за намеси в конструкцията им, докато в проекта за наредба се поставят тези ограничаващи условия, които изменят смисъла на закона изцяло.

Ако правилно тълкуваме изменението на Наредба №5, излиза че преди санирането - най-масовият случай, за който до момента се изготвяха технически паспорти на съществуващи сгради, не е необходимо те да се обследват, тъй като нито се обхваща целият строеж, нито се засягат конструкциите на сградите. Именно това обаче са условията, които в новия вариант на наредбата са определящи, дали една сграда да се паспортизира, или да бъде изоставена на произвола на съдбата.

Подобно заключение е в пълно противоречие със строителната практика, както и с цялата нормативна база в тази област. Вероятно е промяната да доведе до объркване и блокаж на процеса на саниране на съществуващите сгради у нас. Подобно прекъсване на процеса би довело и до неизпълнение на националната стратегия за обновяване на сградния фонд и респективно с декарбонизацията на планетата. Неизпълнението на тези ангажименти вероятно ще донесе санкции за държавата и ще навреди на международната й репутация.

Какво става с ангажиментите за декарбонизация

В първоначалния си вид Наредба №5 е приета вследствие на отчитането на тежкото положение на сградния фонд в страната и с цел той да бъде доведен до състояние, сходно на това в Европейския съюз. Тя беше част от множеството наредби, гласувани в навечерието на еврочленството на България с цел синхронизиране на българското законодателство с действащото в ЕС.

Неясно защо от екипа на МРРБ смятат, че след 15-годишно отлагане и неизпълнение на поетите ангажименти към ЕС сега те ще могат да отпаднат напълно, и то под претекст - COVID-19. Твърде необяснимо е как точно, когато се засилват всемирните бедствия, дължащи се на увеличаването на парниковите газове, в България се предлага отмяна на частта от Наредба №5, която е пряко ангажирана с изпълнението на Дългосрочната национална стратегия за подпомагане обновяването на националния сграден фонд от жилищни и нежилищни сгради до 2050 г., приета с Решение на Министерския съвет от 27 януари 2021 г. Тя е пряко свързана с поетия от страната ни ангажимент за намаляване с 55% на въглеродните емисии до 2030 г. в сравнение с нивата от 2018 г. А след последните наводнения, пожари и рекордно високи температури Европейският парламент внесе предложение намаляването на парниковите газове в страните - членки на ЕС, да се увеличи от 55% на 60%.

Проучвания показват, че именно неподдържането и ниската енергийна ефективност на сградния фонд са едни от факторите с най-голям принос за карбонизацията на планетата. Оценките са, че на сградите се дължат около 40% от потреблението на енергия в ЕС и 36% от емисиите на парникови газове вследствие на това потребление.

А ангажиментите за дигитализацията?

Паспортите на сградите играят основна роля и за масовата дигитализация, която е основен приоритет в новия седемгодишен програмен период на ЕС. Дигитализацията, стига да бъде направена както трябва, би могла да ликвидира хаоса в строителния архив на страната и значително да намали усилията при снабдяването с проекти, скици или други строителни книжа от десетките инстанции, в които се намират те в момента. Всъщност точно идеята да не се обикалят всички тези инстанции в условията на COVID, а да се добие електронен достъп до архивите им е причината за приоритетното развитие на дигитализацията в ЕС и по света.

Началото на дигитализацията в строителството започва точно с паспортизацията на сградите. Ако паспортите са на разположение в публичен електронен архив, работата на хиляди проектанти, строители, надзорници, както и на нотариуси, адвокати, агенти по недвижими имоти значително ще се облекчи. Да не говорим за гражданите, които искат да купят или наемат обекти в сгради, притежаващи технически паспорти.

При поредните промени на ЗУТ през март тази година далновидно беше приет нов член (5а), който регламентира, че към МРРБ се създава, развива и подържа единен публичен регистър, целящ дигитализация на строителната документация у нас. Това е чудесна крача напред по посока на дигитализацията в строителството в България и уеднаквяване с ЕС в това отношение. Затова и е странно, че именно от МРРБ, на които тази година бе поверена отговорността за дигитализацията, изказват мнение, че техническите паспорти са ненужни и ги отменят.

В повечето случаи етажната собственост не знае

Внимание заслужава и следният текст от мотивите на МРРБ за изменението на наредбата: "Обществеността изразява неразбиране по отношение на изискването за обследване и паспортизация на съществуващи частни строежи, когато не са налице намерения за изпълнение на строителни и монтажни работи (СМР), свързани с конструкцията им или с издаване на разрешение за строеж." Любопитно е как от екипа на МРРБ си представят протичането на основен ремонт в сграда, която е етажна собственост. Но е явно, че не са наясно, че поне 95% от тези ремонти се правят без никакъв проект и контрол и без знанието и разрешението на eтажната собственост.

В проекта за изменение на наредбата се предлага да се изисква технически паспорт само когато eтажната собственост има намерение да извършва СМР, засягащи носещата конструкция на сградата. Опитът ни сочи, че в почти всички случаи преди огледите на жилищни сгради от eтажната собственост твърдят, че не са правени никакви намеси в носещите конструкции. При огледите обаче истината се оказва друга. Обследвали сме стотици сгради, но досега почти никога не сме попадали на някоя, в която да не са правени такива намеси, и то най-често без знанието и разрешението на етажната собственост.

Груби намеси в конструкцията

Става дума за премахване на носещи панели, шайби, колони, греди, направа на врати и портали в носещи стени, отвори в плочи и т.н. Хората масово смятат, че щом са в техния апартамент, тези части от конструкцията на сградите им принадлежат, т.е., че могат да ги премахват или да намаляват сеченията им както и когато намерят за добре. Това не е вярно, защото в чл. 38 от Закона за собствеността съвсем ясно е дефинирано, че носещите конструкции на сградите са обща част и респективно са под управлението и отговорността на етажната собственост.

Описаната по-горе ситуация реално обобщава състоянието на сградите, в които живеем. Няма значение дали етажната собственост има, или няма намерения да изпълнява строително-монтажни работи - те вече са изпълнени, щетите от тях са нанесени и продължават да се нанасят без нейното знание и разрешение.

В случая тотално е объркана последователността на процеса, което е следствие от предположението, че към момента в сградите всичко е наред и те трябва да се обследват само ако в тях ще се правят бъдещи СМР, засягащи конструкциите им. Както беше отбелязано по-горе обаче, това предположение е напълно погрешно.

Обследванията на сградите са необходими, за да се установят съществуващите дефекти и вече направените нерегламентирани намеси в конструкциите им, както и за да се дадат препоръки за евентуалното им укрепване, а не за да разрешават нови. Докладът от едно стандартно обследване на жилищна сграда е около 60 страници, 10 от които са конкретни препоръки и съвети от специалисти, които целят да предотвратят бъдещи аварии в сградата или да подобрят техническите й параметри с цел икономии.

Примерът с панелните сгради

Етажната собственост със сигурност няма намерения и на желае да се намесва например в работата на дюбелите на панелните сгради, които са важна част от конструкциите им, но тези намеси, състоящи се в некачествено изпълнение, са направени още преди 40 - 50 години и за съжаление сега при тях намесата не е пожелателна, а задължителна. За сведение ще отбележа само, че у нас са изпълнени 18 900 панелни сгради, което представлява над 40% от сградния фонд. В тях има 707 441 жилища, в които живее една трета от българското население. Колко милиона вертикални дюбела има в тези панелни сгради е трудно да се пресметне, а още по-трудно е да се предположи колко от тях са запълнени с вестници или чувалчета от цимент, вместо да бъдат замонолитени. Това, както и изтичащите гаранционни срокове на панелните сгради, не създава ли обосновано изискване за обследване на строежите и предписване при необходимост на мерки за осигуряване на тяхната здравина и конструктивна цялост и удължаване на техния жизнен цикъл, както е записано в мотивите?

Трагичен е и въпросът с инсталациите

Нима, когато не извършваме СМР на целия строеж или не се намесваме в конструкциите, решаваме въпроса с оголените кабели, с мълниезащитата или пък с пожаробезопасността на сградите? Проблемите с останалите части на сградите не са по-малки и често пъти са дори по опасни и животозастрашаващи. Става дума за това, че основната част от сградния жилищен фонд е строена преди около 50 - 60 години и за изминалото време десетки хиляди знайни и незнайни "майстори" са рационализирали електроинсталациите, водопроводите, канализациите, абонатните станции, хидро- и топлоизолациите и т.н., докато са успели да доведат сградите ни в положението, в което се намират в момента, което, с една дума, е трагично. Тези въпроси се решават именно с обследването и с изпълняването на мерките, предписани от специалистите, които са го извършили. Тези мерки са задължителна част от паспортизацията на сградите. В допълнение е добре да се знае, че при изготвянето на технически паспорт се обследва енергийната ефективност и се издава енергиен сертификат на сградата, с който по-късно живеещите могат да кандидатстват за безплатно саниране.

Основната полза от своевременното обследване на сградите, разбира се, остават препоръките, които се получават, в случай че сградата има нужда от усилване или друга техническа намеса. Очевидно е, че колкото по-навреме се получат тези препоръки и колкото по-скоро се отстранят проблемите по сградата, толкова по-голяма би била ползата за нейните обитатели. Имайки предвид изтърбушените конструкции на множество от съществуващите сгради и състоянието на дюбелните връзки на панелките, е трудно да си представим какво би станало с тях при земетресение с магнитуд над 6.5 по Рихтер.

Най-накрая, но не и по важност, трябва да е ясно, че всички тези действия се правят от лицензирани специалисти, които в докладите от обследванията си дават препоръки и предписват мерки за привеждането на сградите в съответствие с действащите норми. А ако изпълнят тези препоръки, освен собствената си безопасност хората биха могли да подсигурят и значително намаляване на сметките си за парно, електроенергия и вода, и то при условията на увеличен комфорт и по-добре урбанизирана среда.

Възможност за старите сгради да покрият нормативите

Интересен е и фактът, че над 90% от съществуващите сгради в България не отговарят на сега действащите норми за натоварване както за вертикални, така и за хоризонтални товари. Така е, защото през годините тези норми непрекъснато се променят в посока на увеличаване на натоварванията. Разбира се, не можем да премахнем всички сгради, които не отговарят на действащите в момента норми, но единственият инструмент, който дава законна възможност да се избегне това несъответствие, са техническите паспорти. От цялата нормативна уредба в областта на строителството единствено в Наредба №5 е предвидено съответствието на сградите да се оценява спрямо нормативите, действали по времето на въвеждането им в експлоатация, а не спрямо тези, действащи в момента. Разбира се, за да се даде положителна оценка за сигурността на сградите, е необходимо те да отговарят и на още редица други условия, но с напредването на времето и с продължаващата промяна на нормите удовлетворяването на тези условия ще става все по трудно и практически ще стане невъзможно, когато прилагането на еврокодовете в строителството в България стане задължително.

Изготвянето на технически паспорти, сега когато все още сградите могат да получат положителна оценка за своята сигурност, е далеч по-разумно, отколкото след време. Тогава удовлетворяването на порасналите изисквания ще бъдат практически непостижимо без задължителни допълнителни и скъпи строително-монтажни работи.

Да поискаме пари от ЕС за прилагането

Така че, вместо да правим опити да отменим една наредба, която синхронизира българското законодателство с това на ЕС, или непрекъснато да удължаваме сроковете й под претекст, че хората нямат финансови възможности, би било много по-продуктивно да се използва моментът и да се поискат пари от ЕС за прилагането на законодателството, изисквано от него самия. По този начин, вместо още години да живеем в опасни и енергийно неефективни сгради, опитвайки се безуспешно да се противопоставяме на световните тенденции за декарбонизация на планетата и дигитализация на строителството, усилията на властите могат да се насочат към разработването на програми, с които да се поискат грантови схеми за субсидиране на хората за снабдяването им с технически паспорти и реновиране на сградите, както го правят в цяла Европа.

Това би било възможно, ако подобни програми се включат към плана за развитие и устойчивост към Кохезионния фонд или към някоя от множеството други програми за реновиране и саниране на строителството. В стратегията на Европейската комисия се предвижда до 2030 г. в ЕС да бъдат санирани 35 млн. сгради. За финансирането на процеса е препоръчано: "Осигуряване на достъпно и целенасочено финансиране, включително чрез водещите инициативи "Renovate" и "Power Up" на Механизма за възстановяване и устойчивост в рамките на NextGenerationEU, въвеждане на опростени правила за комбиниране на различни източници на финансиране и на многобройни стимули за осигуряване на частно финансиране." Става дума за по 275 млрд. евро за всяка една от оставащите 10 години до 2030 г., а в България се отменя наредба, работеща за санирането, под предлог, че няма пари.