Някои Неточности в Насоките за Кандидатстване за Саниране

На 20.12.2022 г. от МРРБ бяха публикувани Насоките за кандидатстване за саниране на жилищни сгради у нас. Настоящия коментар касае текста на т.11.1 от тях.

В т.11.1 – Преки допустими разходи от насоките за кандидатстване по подмярка „Подкрепа за устойчиво енергийно обновяване на жилищния сграден фонд“ е казано, че Разход за изготвяне на обследване за установяване на техническите характеристики, свързани с изискванията по чл. 169, ал. 1 и ал. 3 от ЗУТ и за съставяне на технически паспорт и за изготвяне на обследване за енергийна ефективност и сетификат за ЕЕ ще бъдат възстановявани на база одобрена от СНД „Методология на опростена процедура за определяне и използване на еднократни суми за допустими разходи за извършване на технически и енергийни обследвания на жилищни сгради“ след представяне на обследване за енергийна ефективност и сертификат за енергийни характеристики на сгради в експлоатация, обследване за установяване на техническите характеристики на сгради и технически паспорт.

Определената от СНД стойност за възстановяване на разходите е 6,28 лв. на кв. м./РЗП от обследваната сграда по РЗП на сградата съгласно дефиницията за РЗП в Допълнителните разпоредби на ЗУТ. За възстановяване на посочените разходи не се изисква представяне на разходооправдателни документи, а разходите се възстановяват след представяне на обследване за енергийна ефективност и сертификат за енергийни характеристики на сгради в експлоатация, обследване за установяване на техническите характеристики на сгради и технически паспорт.

Освен че е твърде неточен, цитираният текст от Насоките за кандидатстване отново противоречи на редица закони и най-вече на ЗДДС. Казвам отново, тъй като още от промяната на Наредба №5 за техническите паспорти на строежите от 17.08.2021 г., не сме спрели да изтъкваме нейните противоречия със ЗУТ, но за жалост оставаме нечути и променената Наредба №5 продължава да нанася тежки щети на сградите и живущите в тях. Поредната недомислица в случая е как след като за изплащането на гореописаните разходи няма да изискват никакви разходооправдателни документи, от СНД ще определят дали да възстановяват по 5,23 лв./кв.м. РЗП или по 6,28 лв./кв.м. РЗП. Първата сума е без ДДС, а втората е с ДДС. Как биха могли без разходооправдателни документи да разберат дали фирмата изготвила обследването на сградата е регистрирана по ДДС или не е? Няма ли това да създаде нова възможност за заобикаляне на закона, неиздаване на фактури, и в крайна сметка ощетяване на държавата?

Както знаем с последната промяна на Наредба №5, в противоречие със ЗУТ, бяха премахнати крайните срокове за изготвяне технически паспорти на строежите, които са частна собственост. Това преустанови окончателно тяхното възлагане и своевременно изготвяне и попречи на развитието на засилващият се процес по паспортизацията на сградния фонд у нас. Противно на твърденията си, че са скъпи и ненужни, сега от МРРБ заявиха, че за кандидатстване за саниране ще бъдат необходими технически паспорти на сградите. Започна се нова масова кампания по паспортизацията, този път обаче с появата на множество компании, предлагащи фиктивни услуги на цени, на които по никакъв начин не би могла да се свърши качествена работа.

Не е ли този текст от Насоките за кандидатстване, нова предпоставка за засилване на измамите и корупцията, след като някои от фирмите извършващи обследвания предлагат цени под 3,00 лв, а от СНД, ще възстановяват по 6,28 лв./кв.м. РЗП без разходооправдателни документи?

В същия текст от Насоките, четем че сумата от 6,28 лв./кв.м. РЗП ще се дава за РЗП определена с ДР на ЗУТ, т.е. само за надземната част на строежите. За определяне на цената за самото саниране този подход е оправдан, т.к. то се прави само за надземната част на сградата. За определянето на цената за нейното обследване обаче, този подход е абсолютно неприложим, т.к. повече от половината от работата по техническите паспорти е свързана с обследването на сутерена, където са разположени хоризонталните клонове на сградните инсталациите, СВО, СКО, абонатни станции, главни ел. табла и т.н. Да се извадят тези подземни площи на сградата от нейната РЗП, по която се образува цената за обследване и изготвяне на технически паспорт е не само погрешно, но и напълно необосновано.

Горното разсъждение се потвърждава и в чл.3 от Наредба № 5, където е казано:

• (1) Техническият паспорт се съставя за целия строеж.
• (2) Техническият паспорт може да се съставя и за отделни етапи (части) на строежите, за които е разрешено да се изпълняват и използват самостоятелно при условията и по реда на чл. 152, ал. 2 ЗУТ.

Разбира се този текст се отнася за сградите, както в план, така и за тяхното разположение по височина. Строеж е цялата сграда имаща основи, сутерен, етажи и покрив и няма абсолютно никакво основание неговата РЗП да се определя като сбор от площите само на надземните му нива. Подобно определяне на РЗП е в пълно противоречие с изискванията на чл. 3 от Наредба № 5 и може да послужи за отхвърляне на ПИИ, т.к. и в техническия паспорт и в енергийния сертификат на сградата се описват отопляемите и неотопляеми й обеми, изчислени на базата на цялото й РЗП.

На желаещите да ползват определенията за строителните термини и в частност  определението на РЗП, дадени в &5 от ДР на ЗУТ мога да препоръчам да погледна т.38 от него, където е казано: „Строежи са надземни, полуподземни, подземни и подводни сгради“. Никъде не е казано, че строежи са само надземните или само подземните части на една сграда.

Още от 2001 г. с влизането в сила на ЗУТ се знае, че начинът за определяне на РЗП, според определението дадено в допълнителните му разпоредби, служи само за определянето на Кинт (Коефициент на интензивност на застрояването). Нито един от участниците в инвестиционния процес обаче, в т.ч. Строители, Проектанти, Строителен надзор и т.н. не работят с това РЗП и не договарят хонорарите си спрямо него. И това е съвсем естествено, т.к. не може да се подпише договор за строителство на един строеж без изграждане и заплащане на подземните части на сградата (основи, нулев цикъл).

С не по-малка сила това важи и за проектирането и обследването на сградите при изготвянето на техническите им паспорти. Това са видове работи, които са задължителни в строителния процес и без тях той не може да се състои, а  договарянето на цената им се прави на базата на цялата му РЗП, а не само на надземните му части

И тъй като в началото казах, че цитирания текст от Насоките за кандидатстване  е неточен, бих искал да поясня какво имам предвид. Става дума за следната извадка: „установяване на техническите характеристики, свързани с изискванията по чл. 169, ал. 1 и ал. 3 от ЗУТ и за съставяне на технически паспорт“.

Добре е най-накрая да се разбере, че сградите, които са проектирани преди 26.04.1999 г, каквото е изискването към кандидатстващите за саниране сгради, не отговарят на съвременните норми за строителство и в по-голямата си част не удовлетворяват изискванията на чл. 169 ал.1 и 3 от сега действащия ЗУТ. Този текст от Насоките за кандидатстване, отново е в противоречие с текст от Наредба № 5 за техническите паспорти на строежите. Този път това е чл.5 т.3 от Наредба № 5, в който е казано, че раздел III „Основни технически характеристики”, включва следните реквизити: технически показатели и параметри, чрез които са изпълнени съществените изисквания по чл. 169, ал. 1 - 3 ЗУТ към конкретната сграда или строително съоръжение, изразени чрез еталонни нормативни стойности (от действащите нормативни актове към датата на въвеждане в експлоатация).

Разликата между текста от Насоките за кандидатстване и този в Наредба № 5 е съществена и определяща за изискванията към съществуващите строежи. Ако игнорираме текста в скобите на чл.5, т.3 от Наредбата, касаещ това, че сградите трябва да отговарят на  действащите нормативни актове към датата на въвеждане в експлоатация, ще се окаже че трябва да премахнем 90% от съществуващите сгради. Затова е препоръчително при някоя от последващите редакции на Насоките за кандидатстване, описаните по-горе текстове, касаещи възстановяването на разходите за технически паспорти без разходооправдателни документи, определянето на РЗП на строежите и изискванията на чл. 169 ал.1 от ЗУТ  да бъдат коригирани.